При продаже недвижимости владельцы офисов, коммерческих помещений, квартир часто получают сюрприз в виде срыва сделки из-за того, что отсутствует «правильный» техпаспорт. Это может быть связано, например, с отличием реальной планировки помещения от той, что указана в техпаспорте. Законодательством предусмотрена специальная процедура, чтобы получить разрешение на строительство и перепланировку. Поэтому гражданам приходится все чаще узаконивать самоуправно перепланированные объекты или построенные.

 Строительство не по закону

По словам Дмитрия Павленко, директора Всеукраинской ассоциации БТИ, резко увеличилось количество объектов, которые построены или изменены самовольно. Процесс получения официального разрешения на проведение строительства или перепланировки настолько длительный и сложный, что большинство предпочитает заниматься самоуправством. На чужом участке такие объекты узаконить потом очень трудно. Если земля имеет частного владельца, то нужно будет с ним договариваться о выкупе участка или его аренды под уже возведенную недвижимость. Если земля находится в государственной собственности или коммунальной, то в местный исполком подается заявление о том, чтобы выделить участок с обозначением места его расположения, размеров и назначения. Местные же советы часто медлят или дают отказ, прикрываясь разными предлогами, в том, чтобы выделить землю.

Кстати, нередко владельцы специально проводят узаконивание строительства уже по свершению факта в суде. Юристы едины во мнении, что данный способ обходится дешевле, чем узаконивание в общем порядке.

 Да здравствует суд!

Эксперты отмечают, что узаконивание самоуправно построенного объекта в судебном порядке тоже достаточно дорогой и сложный путь решения вопроса. Прежде всего, предполагается отведение земли под уже возведенную недвижимость. Далее - инвентаризация БТИ, которую завершает получение техпаспорта с отметкой - «самовольное строительство». Нужно также сделать заказ в имеющей лицензию организации на проведение обследования объекта недвижимости относительно его соответствия строительным правилам и нормам. В итоге заказчик получит технический отчет. И только после всех этих процедур есть смысл обратиться в суд с иском, чтобы признали права собственности на данную недвижимость.

Следует знать, что по ст. 376 ГКУ, лицо, осуществившее или осуществляемое самовольное строительство, не получает права собственности на данный объект. Это право может признать суд. А если собственник (пользователь) земли против того, чтобы признали право собственности на недвижимость, построенную в пределах его владений, то она подлежит сносу.

Если суд вынес решение о предоставлении права собственности, то это полноценный правоустанавливающий документ. После этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы зарегистрировать решение, т.к. юридически право собственности возникает со дня его регистрации.

Далее объект вводится в эксплуатацию, поскольку законодательством предусмотрена ответственность за использование объектов, не принятых в эксплуатацию. Если землю не отвели, то в суд не стоит и обращаться. Безусловно, за взятку можно оформить, но только никто не гарантирует, что даже через несколько лет прокуратуре не приглянется «избушка» с непонятно полученным правом собственности, и она не обжалует решение суда в вышестоящих инстанциях. Были случаи, когда прокуратуре удавалось добиться отмены решения суда, несмотря на большой срок, прошедший со дня его вынесения.

Возможные альтернативные варианты бюрократии

Оформить документацию постфактум можно еще и через посредника. Например, адвокатская фирма или юридическая самостоятельно выбирает самый успешно решаемый путь, указывает срок, стоимость и свою маржу, которая колеблется в среднем в диапазоне 30–50%.

Самовольное строительство может грозить:

• ответственностью за самовольное строительство: для граждан - до 170 грн, должностным лицам — до 306 грн;
• ответственностью юрлиц, в частности за осуществление без разрешения строительных работ в пределах 50% от стоимости работ. За эксплуатацию без принятия приемной госкомиссией - штраф 10% от стоимости проведенных работ;
• должностные лица предприятий, использующих объекты, не введенные в эксплуатацию, могут привлекаться к ответственности.